La valutazione si pone come scopo quello di determinare il prezzo dell’asset che potrebbe essere scambiato sul libero mercato. Il processo estimativo, visto che si fonda su previsione di eventi futuri più o meno incerti, deve avere le seguenti caratteristiche: generalità (ovvero deve prescindere dalle caratteristiche delle parti interessate alla negoziazione e dalle forze contrattuali che esse esprimono), razionalità (cioè deve pervenire al valore attraverso uno schema di analisi logico, chiaro e condivisibile) e dimostrabilità (deve risultare valido alla prova dei fatti o dei ragionamenti).
Il processo valutativo si compone principalmente di tre fasi: la fase preliminare, la fase operativa e la fase conclusiva.
La prima fase, quella preliminare, deve definire il quesito estimativo, ossia la natura del bene e degli obiettivi della valutazione e deve analizzare e raccogliere la documentazione e/o informazioni necessarie.
La seconda consiste nell’effettuare dei sopralluoghi (ove non sia richiesta una valutazione “desktop” cioè senza sopralluogo), raccogliere i parametri di mercato, calcolare il valore utilizzando una metodologia prescelta e redigere il rapporto di valutazione.
Infine, nella terza fase, il perito dovrà verificare i risultati e discuterli.
I principali criteri di valutazione dei beni immobiliari sono principalmente quattro: il metodo comparativo (utilizzato principalmente per gli immobili a destinazione residenziale, commerciale con caratteristiche simili al residenziale), metodo del costo (utilizzato principalmente per immobili a destinazione commerciabile non fungibile e terreni edificabili), metodo economico-reddituale ed economico finanziario (utilizzato principalmente per immobili commerciali aventi ad oggetto asset che producono reddito).
La scelta della metodologia valutativa è un elemento fondamentale per la corretta stima del Valore di Mercato. In alcuni casi è possibile applicare contemporaneamente più criteri, uno dei quali viene indicato quale principale e gli altri a fini di controllo, in altre situazioni alcuni criteri potrebbero non funzionare adeguatamente e contribuire a discostarsi dal corretto valore. Da un punto di vista applicativo risulta necessario mantenere una certa flessibilità nella combinazione degli stessi (ovvero l’utilizzo di un criterio all’interno di un altro).
Il metodo comparativo stima il valore di un asset immobiliare sulla base di prezzi negoziati per quantità fisiche di beni immobiliari comparabili. La finalità del criterio è la determinazione dei valori unitari fondati sugli effettivi prezzi di quantità di beni comparabili e finalizzati ad individuare la relazione che lega il valore di mercato con le caratteristiche fisiche, economiche e giuridiche dell’immobile. I valori così determinati vengono moltiplicati per la quantità fisica del bene immobiliare oggetto di valutazione per stimare il valore ricercato. L’algoritmo di calcolo è quindi: V=P*Q (dove V=valore dell’immobile, P=prezzo unitario, Q=quantità).
Il metodo del costo presuppone che il valore di un bene immobiliare sia pari alla sommatoria del valore dell’area e del costo di realizzazione del fabbricato sull’area stessa. Tale metodologia si basa sulla rilevazione di tre componenti: (i) Valore dell’area, (ii) Costi di costruzione dell’edificio, (iii) Fattori di aggiustamento per tener conto dell’eventuale deprezzamento. L’obiettivo di tale metodologia è finalizzato alla determinazione del valore al metro quadro di superficie non edificata, ma con destinazione d’uso già definita e approvata. Tale metodologia permette di giungere alla determinazione di un valore congruo per l’area partendo dal valore unitario di mercato del prodotto finito e scorporando successivamente dallo stesso tutto le voci di costo unitario che lo compongono.
Il metodo economico reddituale presuppone che il valore di un bene immobile sia dato dalla capacità di generare benefici economici futuri attesi considerati costanti, illimitati e pari ai redditi lordi generati dall’asset stesso. Il valore dell’immobile è dato dal rapporto tra il canone di locazione e il tasso di capitalizzazione. L’algoritmo è il seguente: W=C/r (dove, W= il valore dell’immobile, C= il valore del canone di locazione, r= il tasso di capitalizzazione o cap rate).
Il metodo economico finanziario presuppone che il valore di un bene immobiliare sia dato dalla capacità di generare benefici economici futuri attesi in termini di flussi di cassa riferiti a un determinato orizzonte temporale funzionale alle caratteristiche dell’asset oggetto di valutazione. Il valore dell’immobile è dato dalla sommatoria dei flussi di cassa attivi e passivi generati e generabili nel tempo scontati a un opportuno tasso di attualizzazione. L’algoritmo è il seguente: W=Ʃ(Ft/(1+k)t) (dove W=valore immobile, Ft=flusso di cassa, n= periodo di piano, t=esercizio di riferimento, k=tasso di attualizzazione). Il criterio finanziario è utilizzato sia per determinare il valore dell’asset immobiliare esistente sia per esprimere giudizi di convenienza economico-finanziari di un investimento.
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