Il decreto legge 50/2017 ha introdotto una disciplina fiscale specifica per i contratti di locazione di immobili a uso abitativo ubicati in Italia, stipulati da persone fisiche a partire dal primo giugno 2017 e che hanno una durata non superiore a 30 giorni: le cosiddette «locazioni brevi».
Detta disciplina è applicabile sia ai contratti conclusi direttamente tra il proprietario (o il sublocatore o il comodatario, sia residente che non) e i locatari sia ai contratti conclusi da soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare (anche per il pagamento dei canoni o dei corrispettivi), oppure ai contratti stipulati da coloro che gestiscono un portale telematico.
In particolare, è ora possibile applicare le disposizioni in materia di “cedolare secca sugli affitti”, già utilizzabili per i redditi fondiari derivanti dalla locazione, anche ai redditi derivanti dai contratti di sublocazione, di concessione in godimento oneroso dell’immobile da parte del comodatario, di locazione che comprende servizi accessori (per esempio, la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, la concessione dell’utilizzo delle utenze telefoniche o del wi-fi). Le categorie catastali per cui può essere applicato riguardano da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, eccetera).
Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017 si applicano, su scelta del locatore, le disposizioni in materia di cedolare secca, cioè il regime di tassazione previsto dall’articolo 3 del DL 23/2011, con l'applicazione dell’imposta sostitutiva del 21%, che sostituisce l’Irpef e le relative addizionali regionali e comunali.
Il locatore esercita l’opzione per il regime agevolato con la dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni di locazione sono maturati o i corrispettivi sono riscossi. L’opzione può essere effettuata per ciascuno dei contratti stipulati. Tuttavia, quando si affittano singole porzioni della stessa unità abitativa, per periodi in tutto o in parte coincidenti, l’esercizio dell’opzione per il primo contratto vincola anche il regime del contratto successivo. Nel caso in cui il contratto venga volontariamente registrato, la scelta viene fatta in sede di registrazione.
Per le locazioni brevi concluse tramite intermediari questi ultimi devono:
- comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati (nome, cognome e codice fiscale del locatore, durata del contratto, indirizzo dell’immobile, importo del corrispettivo lordo) dei contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017 per il loro tramite, entro il 30 giugno dell'anno successivo;
- trattenere e versare una somma a titolo di ritenuta, pari al 21% del canone, se intervengono anche nel pagamento o incassano i corrispettivi;
- certificare al locatore l’ammontare delle ritenute operate.
In caso di recesso, gli intermediari non sono tenuti a trasmettere i dati del contratto. Se il recesso è avvenuto successivamente all’adempimento dell’obbligo di trasmissione, l’intermediario dovrà rettificare la comunicazione utilizzando le modalità informatiche predisposte dall’Agenzia delle Entrate.
Articolo curato da ADC Firenze
